Тюремный девелопмент: бенчмаркинг, исследования, best use study и причем тут фонд госимущества

Тюремный девелопмент: бенчмаркинг, исследования, best use study и причем тут фонд госимущества

Виктория Пасечник, руководитель практики анализа и исследований

Начало – здесь:

Недавно в Украине стартовала «большая приватизация». Остатки роскоши, до которых не добрались нынешние олигархи в 90х, дораспродают сейчас. Собственно, распродавать в больших масштабах практически нечего: Одесский припортовый завод, Центрэнерго, Большевик, Электротяжмаш и Объединенная горно-химическая компания – вот и все вкусненькое.

Причины этой продажи просты и понятны: государство – неэффективный собственник, и их хотят передать в те руки, которые позволят в эти предприятия вдохнуть свежую кровь, а бюджету – получить много денег.

Делают это все без помощи исследований, но с помощью «большой 4ки» аудиторских компаний. Собственно, для продажи компаний из этого списка исследования и правда не нужны, претенденты на них известны и понятны.

Но есть еще около 3 тыс госпредприятий, толку с которых – никакого, и продать их – надо. Сделать это можно двумя способами: тупо (выставив на торги и ждать «женихов») и умно, т.е. при помощи исследований и ЦЕЛЕНАПРАВЛЕННОЙ продажи в правильные руки. Делать это нужно затем, чтоб:

а) не проводить торги по 100 раз и так и не продать,

б) чтоб после продажи не пришлось возвращать их обратно (как в случае с Моторсіч), ставя поду грозу и без того не очень красивый инвестиционный имидж Украины.

Так опустимся же на грешную землю и посмотрим, как все это можно сделать с умом. И почему на примере именно этого рынка? Во-первых, потому что в мире уже есть успешные кейсы, как тюрьмы были переданы в управление частным компаниям (в США) или перепрофилированы. А также потому что через 20-30 лет на месте тюрем будут школы, детские сады и больницы (рождаемость в Украине падает, а людей становится все меньше – обслуживающая их инфраструктура станет не нужна и тоже начнет покрываться плесенью и требовать денег на содержание неработающих объектов). Особенно эта проблема будет острой в малых городах и селах (в миллионниках проблема наоборот – нехватка мест, особенно в детсадах). (см. Минута статистики в конце статьи)).

Итак, о тюрьмах в США.

Может создаться впечатление, что в США тюрьмы всегда были частные, но это не так. Да, их не приватизировали как у нас, но — легализировали: до отмены рабства заключенных держали как рабов и использовали их бесплатный труд.

Монетизация тюрем началась банально: с продажи тел умерших заключенных медицинским школам. Но на этом идеи закончились: главный источник дохода частных тюрем США сегодня — госфинансирование: государство платит за каждый день содержания одного заключенного установленную сумму. Кроме того, в начале 2000-х Джордж Буш-младший начал кампанию по борьбе с нелегальной иммиграцией, и пустующие частные тюрьмы стали использоваться в качестве центров по удержанию иммигрантов.

Спустя какое-то время после развития этого «рынка», американские исследователи задались вопросом эффективности частных тюрем, и вышли на следующее:

1. Экономия. Главное чего ожидают от частного инвестора – это более высокой результативности. В случае с тюрьмами США она оказалась не очень большой: во-первых, государство переняло у частных тюрем некоторые меры по оптимизации, и гостюрьмы тоже стали работать эффективнее, а во-вторых, частных тюрем было слишком мало (на 2001 год — менее 5%), чтобы повлиять на общий государственный бюджет.

2. Частники показывают лучшие результаты по показателям, которые легко измерить: условиям содержания и активности заключённых. А гостюрьмы оказываются лучше по таким индикаторам, как порядок и безопасность заключённых, которые сложнее поддаются измерению.

3. Частные тюрьмы позволяют экономить деньги в краткосрочной перспективе. Но в долгосрочной оказываются чуть дороже государственных (на 1,5–3%), и кроме того, хуже борются с рецидивизмом.

4. Максимальной эффективности частные компании добиваются на этапе строительства.

5. Ещё один путь экономии — оптимизация числа сотрудников и их зарплат, на что уходит около двух третей стоимости содержания тюрьмы. У такой оптимизации есть минусы. Из-за более низких зарплат частным тюрьмам приходится нанимать менее опытных сотрудников, и увеличивается текучка. Но, в отличие от государственных тюрем, частные могут нанимать работников не из профсоюза, чтобы экономить на кадрах без потерь в качестве. Кроме того, частные тюрьмы позволяют государству действовать более гибко: проще подписать новый контракт с тюрьмой, чем издавать новые законы.

6. Частные тюрьмы успешно лоббируют выгодное для себя законодательство: чем больше в штате было частных тюрем, тем выше была доля тюремного заключения среди всех наказаний. Кроме того, США менее строго следят за исполнением контрактов и реже штрафуют корпорации за неисполнение условий.

Однако. Будет несправедливо говорить о том, что в США – не очень эффективные тюрьмы: и там бывает всякое: Как американские тюрьмы превращаются в марихуановые фермы и элитные отели

На сегодняшний день частные тюрьмы функционируют в трех странах мира – США, Англии и Австралии. В 2004 году закон, допускавший существование частных тюрем, был принят в Израиле, после чего компания AFI Group построила тюрьму на 2000 человек. Но эта тюрьма так и не открылась, поскольку в 2009 году Верховный суд этой замечательной и умной страны признал создание частных тюрем неконституционным.

Но хватит о частных тюрьмах, поговорим о более приятных способах использовать тюремную недвижимость 🙂 Итак, что нам предлагает межстрановой бенчмаркинг:

— отели и хостелы

— жилье для трудовых мигрантов

— !парк! (киевские девелоперы, прэвэд)

— общественно-культурные центры

— выставочные залы и музеи

Так зачем же исследования фонду госимущества, спросите вы? Пусть инвестор покупает себе площадку, и сам проводит концепционный рисерч и решает, что делать на этом месте.

Справедливо, если стоит задача продать объект по цене земли. Но если государству и правда нужно нечто большее, а особенно если при этом оно будет контролировать деятельность инвестора, а не как в случае с АрселорМитталом: травите и дальше, пока президентом не станет человек, чьи родители живут в Кривом Роге и дышат испражнениями этого инвестора, то стоит озаботиться качеством ЗАЯВОК раньше.

Например:

— изучить бенчмаркинг по вопросу (как описано выше)

— разработать предварительные концепции использования площадки

— подобрать базы отраслевых инвесторов, у кого есть уже кейсы аналогичных входов

— и пригласить конкретные компании, прошедшие репутационный контроль ПЕРЕД аукционом, а не как обычно.

Что же делает Украина сегодня? Просто выставляет на продажу 4ре тюрьмы и СИЗО. Тупо. Как участки. Причем с подключенными коммуникациями, бери и строй (жилье, трц или аутсорсинговую площадку, больше ж ни на что фантазиии не наберется)

Долго. Очень долго думала чем позитивным закончить материал. Не вышло.

P.s. Минута статистики.

В Украине примерно 180 тюрем, в которых находится 150 тыс. заключенных. Для сравнения (округлено): 17 тысяч школ (4 млн учащихся), 15 тыс. садиков (1 млн детей) и 2 тыс. больниц (100 тыс.коек)

Поделитесь с друзьями: